Selveierleilighet, andelsleilighet og aksjeleilighet - hva er forskjellen?

Hva er selveierleilighet?

I et sameie også galt et eierseksjonssameie, kjøper du en selveierleilighet. Denne eierformen kjennetegnes av den eksklusive bruksretten som følger med. Det er en eiendomsform hvor du eier en seksjon i et sameie, og har enerett til bruk av denne bestemte leiligheten. Det betyr at du selv kan velge om du skal selge boligen, leie ut, pusse opp eller pantsette leiligheten, uten behov for godkjenning fra et styre. Styret i sameiet kan bare i begrenset grad legge føringer på din bruksrett.

Som medeier i sameiet, eier du også fellesarealer som trappeoppgang, bakgård og så videre, sammen med de andre seksjonseierne. Det er du selv som betaler alle boligrelaterte utgifter i form av for eksempel vedlikeholdskostnader og kommunale avgifter. Eneboliger er typiske selveierboliger.

Hva er andelsleilighet? 

I et borettslag kan du kjøpe en andelsleilighet. Denne skiller seg fra en leilighet i et sameie, fordi andelen man eier er ideell, ikke spesifikk, og det er borettslaget som eier selve eiendommen. Bor du i en bolig i et borettslag, må du forholde deg til et styre og deres vedtekter, samt borettslagsloven. Det betyr at det ikke er du alene som kan bestemme om du for eksempel skal leie ut eller pusse opp.

Hva er aksjeleilighet?

Aksjeleiligheter er ikke lenger like vanlige som de var før. Denne eierformen går ut på at du kjøper en aksje som gir deg rett til å leie en leilighet, samtidig som du blir medeier i boligaksjeselskapet. 

Aksjeleiligheter er ganske like borettslagsleiligheter, hovedforskjellen er at du eier en aksje i en aksjeleilighet og en andel i en andelsleilighet. Likevel er det like trygt å kjøpe begge deler – altså ingen større risiko ved å kjøpe aksjeleilighet. Ved begge eierformer kreves det at du forholder deg til et styre og deres vedtekter for utleie, dyrehold og så videre, i motsetning til hvis du eier en selveierleilighet.

 

Fordeler og ulemper ved selveier, andelsleilighet og aksjeleilighet

Pris for ulike eierformer

Tidligere har det vært større forskjell i pris på de ulike eierformene, blant annet fordi borettslag har hatt en mer moderat standard. Borettslagsloven har imidlertid bidratt til en større stabilisering her, og etter som de ulike eierformene har blitt likere og likere, er ikke heller prisforskjellene mellom dem så veldig stor.

Det kan diskuteres hvilken eierform som er mest lønnsom, men dette vil også variere. Er planen å drive med utleie, vil en selveierleilighet være mest lønnsom. Dette fordi det ikke settes noen begrensninger for eksempelvis hvor lenge du kan leie ut, eller om du i det hele tatt får lov til å leie ut. Har du imidlertid planer om å bo i leiligheten selv, kan det være like greit med en andelsleilighet.

Forkjøpsrett i borettslag og sameier

Forkjøpsrett praktiseres i mange borettslag, mens det i sameie ikke finnes noen forkjøpsrett. 

Utleie av selveier, andelsleilighet og aksjeleilighet

Ønsker du å leie ut leiligheten, finnes det ingen restriksjoner mot dette hvis du eier en selveierleilighet. Husk imidlertid at utleie ofte kan føre til større gjennomtrekk av beboere, noe du bør tenke over hvis du har planer om å bo der selv. Dette kan igjen medføre blant annet større slitasje på fellesområder som for eksempel trappeoppgang (flytting/bæring opp og ned trapper) og leietakere som ikke bryr seg like mye om å ta vare på fellesområdene siden de ikke selv er eiere. Bomiljø vil også bli påvirket av utleie. Skal du imidlertid kjøpe leilighet for å leie den ut, anbefales selveier. 

Å leie ut en aksjeleilighet eller andelsleilighet er også fullt mulig, men det kan være at styret setter noen begrensninger her, for eksempel for hvor mange år du får lov til å drive med utleie. For en andelsleilighet kreves det at du har bodd i leiligheten i minst ett år før du får leie ut, og deretter kan du leie ut i maksimalt tre år med styrets godkjennelse (jf. borettslagsloven 5-5.)

Fellesgjeld

Å ta opp fellesgjeld er enklere for et borettslag enn for et sameie, derfor er det sjelden at sameier har felleskostnader. I borettslag er det derimot vanlig, og for mange er det også en fin ting fordi det for eksempel går til å utbedre fellesområder og kan gjøre at du ikke selv trenger å ta opp et like stort boliglån. 

Dokumentavgift og andre avgifter

Ved eierskifte av bolig kan det også kreves et eierskiftegebyr både for selveierleilighet, aksjeleilighet og andelsleilighet. En av fordelene ved å kjøpe andels- eller aksjeleilighet er at du slipper å betale dokumentavgift til staten på 2,5 % av kjøpesummen, som må betales ved et kjøp av selveier. 

Obligasjonsleiligheter

En obligasjonsleilighet er en annen type eierform, som egentlig er en form for leiebolig. I praksis eier du egentlig ingenting, annet enn retten til å leie boligen. Det anbefales å styre unna obligasjonsleiligheter. 

Tomtefeste

Et tomtefeste vil si at du eier en bolig, men du leier tomten som boligen står på. Denne eierformen er mer sjelden enn de vi tidligere har nevnt. 

Anbefalt eierform

Anbefalt eierform vil avhenge av ditt formål med kjøpet. Vurderer du å kjøpe bolig primært for utleie, bør du velge en selveierleilighet, men skal du bo i boligen selv kan du like gjerne velge en andelsleilighet eller aksjeleilighet. For mange er beliggenhet og hvordan leiligheten ser ut viktigere en hvilken eierform den har.